สูตรสำเร็จลดหย่อนภาษี รับเงินภาษีคืนสูงสุด 407,000 บาท พร้อมรับ Cash Back สูงสุด 22,000 บาท และของกำนัลมากมาย

นางเยาวลักษณ์ พูลทอง ประธานคณะเจ้าหน้าที่ด้านการสื่อสารองค์กรและนักลงทุนสัมพันธ์ (ไออาร์) ธนาคารกรุงศรีอยุธยา (BAY) เปิดเผยว่า ในช่วง 2 เดือนที่เหลือของปีนี้ธนาคารได้รับเชิญจากบริษัทหลักทรัพย์ ภัทร และบริษัท เมอร์ริน ลินช์ ไปนำเสนอข้อมูลหรือโรดโชว์รวม 2 งาน ที่ประเทศอังกฤษ และบริษัท เครดิตสวิส ได้จัดให้เฉพาะธนาคารกรุงศรีอยุธยาไปให้ข้อมูลแก่ลูกค้าที่สหรัฐอเมริกา
“นัก ลงทุนต่างชาติสนใจข้อมูลของเรามากขึ้น เพราะต้องการซื้อหุ้นหลังเห็นผลงานที่ดีขึ้นเรื่อยๆ นับตั้งแต่กลุ่มจีอีเข้ามาซื้อหุ้นเพิ่มทุนเมื่อประมาณ 3 ปี และมั่นใจผลงานปีนี้จะเป็นไปตามเป้าทุกด้าน โดยสินเชื่อน่าจะถึง 3.5 หมื่นล้านบาท หรือขยายตัว 6% เนื่องจากการซื้อพอร์ตสินเชื่อจากจีอีมันนี่ในไตรมาสนี้และยังมีกำไรดีด้วย” นางเยาวลักษณ์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม ธนาคารยังมีอัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นต่ำประมาณ 10 เท่า เพราะผลจากการเพิ่มทุน ซึ่งต้องใช้เวลาในการสร้างผลการดำเนินงานต่อไป

ปัจจุบัน นักลงทุนต่างชาติถือหุ้น BAY ประมาณ 47% ของทุนชำระแล้ว คงเหลืออีก 2% หรือกว่า 100 ล้านหุ้น ก็เต็มเพดาน 49% โดยยังไม่รวมการถือในรูปเอ็นวีดีอาร์อีก 10% ส่วนกลุ่มจีอีถือ 33% และกลุ่มรัตนรักษ์ถือ 25%

นายตัน คอง คูน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ BAY กล่าวว่า แนวโน้มกำไรในปี 2552 น่าจะดีขึ้นกว่าปีก่อน เพราะไม่มีผลขาดทุนจากตราสารซีดีโอเหมือนปีก่อน และยังมีกำไรจากการซื้อกิจการ ส่วนแผนงานปีหน้า คาดว่าสินเชื่อจะเติบโตประมาณ 6%

ล่าสุดนิตยสารเอเชีย นแบงเกอร์ ได้ จัดอันดับให้ธนาคารกรุงศรีอยุธยาครองอันดับที่ 1 ในเรื่องนักลงทุนสัมพันธ์ จากการสำรวจธนาคารทั้งหมด 150 แห่ง

ที่มา: http://www.posttoday.com/stockmarket.php?id=74651 และ  http://tungblog.atikomtrirat.com/2009/11/bay.html

คนไทยพร้อมใจรับดอกเบี้ยสูง 1.6 % ต่อปี พร้อมเข้าบัญชีทุกเดือน กับบัญชีเงินฝากประจำพิเศษกรุงศรี 10 เดือน (Receive high interest..direct to your account every month)

พันธบัตรรัฐบาลคือตราสารที่รัฐบาลโดยกระทรวงการคลังเป็นผู้ออก ซึ่งสัญญาว่าจะจ่ายดอกเบี้ยพร้อมเงินต้นให้แก่ผู้ถือเมื่อครบกำหนดหรือจ่ายดอกเบี้ยเป็นงวดๆแล้วแต่จะตกลงกัน รัฐบาลจะออกพันธบัตรรัฐบาลเพื่อกู้ยืมเงินจากประชาชนและ ผู้ซื้อพันธบัตรจะมีฐานะเป็นเจ้าหนี้รัฐบาลตามกฎหมาย

การกู้เงินของรัฐบาล โดยออกเป็นพันธบัตรนั้น ได้เริ่มดำเนินการมาตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 5 วัตถุประสงค์ส่วนใหญ่ก็เพื่อทำนุบำรุงประเทศ

ช่วยเหลือเงินคงคลัง พันธบัตรรัฐบาลมีการออกจำหน่ายทั้งในประเทศและต่างประเทศ

สำหรับพันธบัตรรัฐบาลภายในประเทศเริ่มออกจำหน่ายครั้งแรก เมื่อ พ.ศ. 2476 โดยกระทรวงการคลังเป็นผู้ดำเนินการ ต่อมาใน พ.ศ. 2483 กระทรวงการคลังได้มอบให้สำนักงานธนาคารชาติไทยทำหน้าที่จัดการเกี่ยวกับพันธบัตร เมื่อได้จัดตั้งธนาคารแห่งประเทศไทยใน พ.ศ. 2485 จึงรับโอนกิจการพันธบัตรดังกล่าวมาดำเนินการต่อมาจนถึงปัจจุบัน

การออกจำหน่ายพันธบัตรแต่ละครั้งอาศัยพระราชบัญญัติจัดการกู้เงินที่ตราขึ้นใช้เป็นคราวๆ ไป จนกระทั่งใน พ.ศ. 2503 รัฐบาลได้ออกพระราชบัญญัติวิธีการงบประมาณฉบับที่ 2 พ.ศ. 2503 แก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติวิธีการงบประมาณ พ.ศ. 2502 ซึ่งมีหลักเกณฑ์การกู้เงินเพื่อชดเชยงบประมาณขาดดุลประจำปี จึงไม่จำเป็นต้องออกพระราชบัญญัติให้อำนาจรัฐบาลกระทำการกู้เงินในประเทศต่างหากอีกชั้นหนึ่ง ยกเว้น โครงการกู้เงินพิเศษซึ่งมีเงื่อนไขแตกต่างไป เช่น พันธบัตรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

ประเภทของพันธบัตรรัฐบาลไทยที่ออกจำหน่าย

นับตั้งแต่แรกออกพันธบัตรรัฐบาลจำหน่ายถึงปีงบประมาณพ.ศ. 2503 ได้มีการออกพันธบัตรหลายประเภทและเรียกชื่อพันธบัตรต่างๆ กัน

1. กรณีแบ่งตามลักษณะการถือไว้ครอบครอง มี 3 ชนิด

1.1 พันธบัตรชนิดจ่ายเงินให้แก่ผู้ถือ ใครเป็นผู้ถือพันธบัตรหรือบัตรดอกเบี้ยก็จะจ่ายเงินให้แก่ผู้นั้นพันธบัตร ชนิดนี้จะมีบัตรดอกเบี้ยเป็นคูปองติดกับตัวพันธบัตรและโอนกรรมสิทธิ์กันได้ โดยการส่งมอบ

1.2 พันธบัตรชนิดจดบัญชีเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่มีพันธบัตรไว้ครอบครอง แต่จะฝากไว้กับนายทะเบียนซึ่งออกใบรับให้แก่ผู้ขอจดบัญชีมีการจ่ายดอกเบี้ยตามจดบัญชีแจ้งความจำนงไว้ คือ สั่งจ่ายเป็นเช็คหรือนำเข้าบัญชีเงินฝากที่ธนาคาร การโอนกรรมสิทธิต้องทำเป็นหนังสือแจ้งต่อนายทะเบียน

1.3 พันธบัตรชนิดจดทะเบียน เป็นพันธบัตรชนิดจ่ายเงินให้แก่ผู้มีชื่อในพันธบัตรโดยไม่มีบัตรดอกเบี้ยและต้องจดทะเบียนกรรมสิทธิไว้ที่นายทะเบียน
การโอนกรรมสิทธิในพันธบัตรจะทำได้โดยการจดทะเบียน และมีการจ่ายดอกเบี้ยตามที่ผู้ซื้อหรือผู้มีชื่อในพันธบัตรแจ้งความจำนงไว้ คือ สั่งจ่ายเป็นเช็คหรือนำเข้าบัญชีเงินฝากที่ธนาคาร      อนึ่ง ในปัจจุบันรัฐบาลออกจำหน่ายพันธบัตรชนิดที่ 2 และ 3 เป็นส่วนใหญ่

2. กรณีแบ่งพันธบัตรตามลักษณะรายได้ มี 2 ชนิด

2.1 พันธบัตรชนิดจ่ายดอกเบี้ยประจำ เหมาะสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการรายได้ประจำจากดอกเบี้ยพันธบัตรซึ่งจ่ายเป็นงวดประจำทุก 6 เดือน จนครบอายุของพันธบัตร

2.2 พันธบัตรชนิดดอกเบี้ยทบต้น เหมาะแก่ผู้ลงทุนที่ไม่ต้องการดอกเบี้ยไว้ใช้จ่ายประจำงวดแต่ต้องการสะสม เงินให้เพิ่มพูนขึ้นเรื่อยๆเมื่อพันธบัตรครบกำหนดไถ่ถอนจะมีราคาเพิ่มขึ้น จากราคาที่ซื้อไว้

พันธบัตรรัฐบาลต่างจากตราสารประเภทอื่นอย่างไร

พันธบัตรรัฐบาลต่างจากหุ้นสามัญในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่นักลงทุนส่วนใหญ่คุ้นเคย เพราะพันธบัตรจะมีอายุชัดเจนกว่าหุ้น ซึ่งจะไม่มีวันครบกำหนดจนกว่าจะมีการเลิกกิจการ โดยพันธบัตรหรือหุ้นกู้จะให้ผลตอบแทนในรูปของ “อัตราดอกเบี้ย” (Coupon Rate) ซึ่งกำหนดจ่ายเป็นรายงวด (อาจเป็นรายเดือน รายครึ่งปีหรือรายปีก็ได้ แต่ส่วนใหญ่เป็นรายครึ่งปี)

นอกจากนี้ พันธบัตรยังระบุระยะเวลา หรืออายุ (Maturity) เอาไว้แน่นอน ตัวอย่างล่าสุด ได้แก่ พันธบัตรออมทรัพย์อายุ 5 ปี ของรัฐบาลที่จำหน่ายให้แก่ประชาชนโดยให้อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 6.75 ต่อปี และงวดการจ่ายดอกเบี้ยรายครึ่งปี เป็นต้น

ทั้งนี้ หากนักลงทุนซื้อหุ้นกู้ดังกล่าวไว้จนครบอายุพันธบัตร นักลงทุนก็จะได้รับกระแสเงินสดจากดอกเบี้ยที่ระบุไว้บนหน้าตั๋วตลอดไปจนครบ 5 ปี เช่นซื้อพันธบัตรออมทรัพย์ของรัฐบาลเป็นมูลค่าหน้าตั๋ว (Par) 10,000 บาท (หากซื้อมากกว่า นับเป็น 1,2,3,… เท่าของ 10,000 ก็ได้)นักลงทุนสามารถคิดผลตอบแทนที่จะได้รับคือมูลค่า 10,000 คูณด้วย .0675 เท่ากับ 675.0 บาท หารด้วยสองสำหรับการจ่ายครึ่งปีได้เท่ากับ 337.50 บาท (ยังไม่หักภาษี) ทุกครึ่งปีไปจนครบอายุพันธบัตร โดยในปีสุดท้ายผู้ลงทุนจะได้รับเงินต้นคืนเต็มจำนวน 10,000 บาท ตามมูลค่าหน้าตั๋วที่จ่ายไป อย่างไรก็ดี เมื่อเวลาผ่านไประยะหนึ่ง นักลงทุนต้องการขายพันธบัตรตลาดรองนั้น การคิดราคาขายหุ้นกู้หรือพันธบัตรก็จะซับซ้อนขึ้น

อัตราดอกเบี้ย ( coupon rate)

อัตราดอกเบี้ย คือ เงินที่รัฐบาลสัญญาว่าจะจ่ายให้ผู้ถือพันธบัตรเป็นระยะๆ เช่น ทุก 6 เดือน ซึ่งอัตรานี้จะคงที่ตลอดอายุของพันธบัตรจนถึงงวดสุดท้ายส่วนใหญ่พันธบัตรจะเป็นแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ ดังนั้น ไม่ว่าราคาของพันธบัตรจะเปลี่ยนแปลงอย่างไร ผู้ถือพันธบัตร ก็จะได้รับดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุพันธบัตร เช่น พันธบัตรราคาฉบับละ 1,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 6.75% ผู้ลงทุนจะได้รับดอกเบี้ย 67.50 บาทต่อปีจนครบอายุพันธบัตร

ผลตอบแทนจากการถือพันธบัตร

ผลตอบแทนที่ผู้ถือตราสารได้รับนับจากวันซื้อจนถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน ซึ่งประกอบด้วยดอกเบี้ย และผลตอบแทนจากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขาย ผลตอบแทนของพันธบัตรเป็นสิ่งจูงใจให้คนถือพันธบัตร ผลตอบแทนอาจแบ่งเป็น 3 ลักษณะดังนี้ 1.)ผลตอบแทนคิดเป็นตัวเงิน (nominal yield)ได้แก่จำนวนเงินจากดอกเบี้ยและผลตอบแทน อื่นๆ 2.) ผลตอบแทนในปัจจุบัน (current yield) คือดอกเบี้ยรับเทียบกับราคาพันธบัตรที่ซื้อมา ผลตอบแทนปัจจุบันอาจไม่สามารถสะท้อนถึงผลตอบแทนของพันธบัตรที่แท้จริง เพราะไม่ได้คำนึงถึงราคาซื้อและราคา ขาย และ 3.) ผลตอบแทนเมื่อครบกำหนด ( yield to maturity) เป็นผลตอบแทน ในรูปดอกเบี้ยและราคาพันธบัตรเทียบกับราคาที่ซื้อมา

เหตุใดราคาของพันธบัตรจึงเปลี่ยนแปลง

ในระหว่างที่พันธบัตรยังไม่ครบกำหนด นอกจากพันธบัตรจะมี “มูลค่าในตัวเอง” ตามปริมาณกระแสเงินสดในอนาคตที่ผู้ซื้อจะได้อัตราดอกเบี้ย (coupon rate)ที่กำหนด เป็นระยะเวลาที่เท่ากับอายุที่เหลือของพันธบัตรแล้ว ราคาพันธบัตรยังแปรผกผันหรือเปลี่ยนแปลงในทิศทางตรงข้ามกับอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดอีกด้วย

ตัวอย่างของอิทธิพลดอกเบี้ยในตลาด เช่น หากนักลงทุน ต้องการขายพันธบัตรออมทรัพย์ของรัฐบาลอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 6 ซึ่งเป็นพันธบัตรที่นักลงทุนถือครองมาเป็นเวลา

1 ปีแล้ว และสมมติในช่วงเวลาที่ต้องการจะขายนั้น อัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นช่องทางหาผลตอบแทนประเภทหนึ่งลดลงเหลือร้อยละ 4 ดังนั้น ราคาขายพันธบัตร ที่นักลงทุนต้องการขายในขณะนั้นก็ควรจะสูงกว่าเดิมเนื่องจากพันธบัตรให้ดอกเบี้ยผู้ถือได้ถึงร้อยละ 6 สูงกว่าเงินฝากที่ให้อัตราร้อยละ 4 มาก ทำให้พันธบัตรเป็นที่ต้องการมากขึ้นราคาพันธบัตรจึงสูงขึ้นการที่มีผู้อยากได้พันธบัตรรุ่นนี้มากก็จะทำให้ราคาสูงขึ้น เช่น จะต้องจ่ายเงินจำนวน 1,093.50 บาทซึ่งสูงกว่าราคาตรา 93.50 บาท แต่หากสมมุติว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากของธนาคารพาณิชย์ปรับตัวสูงขึ้นจากวันซื้อในปีก่อนมาอยู่ในระดับร้อยละ 8 ราคาของพันธบัตรก็ควรจะลดลง เนื่องจากพันธบัตรให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าท้องตลาด นักลงทุนจะมีความต้องการถือครองพันธบัตรรุ่นนี้น้อยลง ทำให้ราคาลดลงเป็น 925.20 บาท ซึ่งต่ำกว่าราคาตรา 74.80 บาท ซึ่งเป็นการขาดทุน ดังนั้นนักลงทุนจะต้องทำความเข้าใจว่าการลงทุนในพันธบัตรหรือตราสารหนี้นั้น มิใช่การลงทุนที่ปลอดความเสี่ยงทั้งหมด แต่เป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงจากผลกำไรหรือขาดทุนในลักษณะดังกล่าว แต่หากผู้ลงทุนถือพันธบัตรไว้จนครบกำหนดก็จะได้รับการไถ่ถอนในราคาตรา ( par) การขาดทุนจึงเป็นการขาดทุนทางบัญชีหรือค่าเสียโอกาส

สถานที่ซื้อหรือขายพันธบัตรรัฐบาล

รัฐบาลได้มอบหมายให้ธนาคารแห่งประเทศไทยในฐานะตัวแทนทำหน้าที่ออกพันธบัตรให้รัฐบาลตามประกาศกระทรวงการคลังเป็นคราวๆซึ่ง
วิธีการจำหน่ายอาจใช้การประมูลหรือจำหน่ายโดยตรงแกผู้ลงทุน ดังนั้นประชาชนสามารถซื้อพันธบัตรได้โดย

1. จากธนาคารแห่งประเทศไทย และสาขาหรือตัวแทนที่กระทรวงการคลังแต่งตั้ง อาทิ คลังจังหวัด ธนาคารออมสิน

2. จากสถาบันการเงินที่มีใบอนุญาตค้าหลักทรัพย์ ซึ่งผู้ลงทุนสามารถติดต่อสอบถามราคาและผลตอบแทนของพันธบัตรรุ่นต่างๆได้โดยตรงที่สถาบันการเงินแต่ละแห่ง ซึ่งจะมีพันธบัตรหลายรุ่นแตกต่างกันตามที่ประมูลได้จากรัฐบาลแต่ละคราว เพื่อความสะดวก สถาบันการเงิน ทั้ง 10 แห่งนี้พร้อมที่จะให้คำปรึกษาแนะนำและเสนอราคาพันธบัตรแก่ผู้ลงทุนรายย่อย

-	ธนาคารกรุงเทพ จำกัด ( มหาชน )
-	ธนาคารกสิกรไทย จำกัด ( มหาชน)
-	ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด ( มหาชน)
-	ธนาคาร เอเชีย จำกัด (มหาชน)
-	ธนาคาร ซิตี้แบงค์
-	ธนาคาร เอบีเอ็น แอมโร เอ็น. วี.
-	ธนาคาร สแตนดาร์ดชาเตอร์ด
-	ธนาคาร ฮ่องกงและเซี่ยงไฮ้ จำกัด
-	บริษัทหลักทรัพย์ เมอร์ริล ลินซ์ ภัทร จำกัด

ภาระภาษีของผู้ซื้อพันธบัตรรัฐบาล

บุคคลธรรมดาผู้ถือพันธบัตรจะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 15% ของดอกเบี้ยที่ได้รับในแต่ละงวด โดยส่วนเงินฝากและพันธบัตรของ ธปท. มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายอัตราภาษีตามประเภทผู้ถือพันธบัตรมีรายละเอียดดังนี้

บมจ.ระบบขนส่งมวลชนกรุง​เทพ (BTS) กำหนดอัตราดอก​เบี้ยหุ้นกู้ 5 ชุด ​ได้​แก่

หุ้นกู้อายุ 3 ปี อัตราดอก​เบี้ยคงที่ 4.75%ต่อปี

หุ้นกู้อายุ 4 ปี อัตราดอก​เบี้ยคงที่ 5.25%ต่อปี

หุ้นกู้อายุ 5 ปี อัตราดอก​เบี้ยคงที่ 5.75%ต่อปี

หุ้นกู้อายุ 6 ปี อัตราดอก​เบี้บคงที่ 6.25%ต่อปี

หุ้นกู้อายุ 7 ปี อัตราดอก​เบี้ยคงที่ 6.75%ต่อปี

โดยหุ้นกู้​ทั้ง 5 ชุด รวมมูลค่า​ทั้งหมด 1.2 หมื่นล้านบาท

ซึ่งจะ​เสนอขาย​ให้กับนักลงทุนสถาบัน​และนักลงทุน​ในประ​เทศ ​ในวันที่ 17-20 ส.ค.นี้ ผ่านธนาคารกรุงเทะและธนาคารส​แตยดาร์ดชาร์ด​เตอร์ด (​ไทย)  โดยอันดับ​ความน่า​เชื่อถือของหุ้นกู้ที่ระดับ A- ​โดยบริษัท ทริส​เรทติ้ง จำกัด

* เปิดกลยุทธ์การหาเงินจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคเศรษฐกิจตกต่ำ รวยอย่างไม่รู้ตัว!
* เผยทำเลทองทั่วประเทศ เหมาะสำหรับรายเล็ก รายใหญ่
* เตือนพวกชอบซื้อคอนโดมิเนียม ระวังเจ็บตัว!

ยุค เศรษฐกิจขาลงเช่นนี้ ผู้ที่ต้องการลงทุนคงจะต้องคิดให้หนักว่า ควรจะเลือกลงทุนรูปแบบไหนจึงจะสร้างผลตอบแทนให้คุ้มค่าต่อการลงทุนมากที่สุด

การฝากแบงก์น่าจะไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุดในยุคนี้ เพราะดอกผลจากการฝากแบงก์เฉลี่ยอยู่ที่ 2-3% ต่อ ปี ซึ่งเป็นตัวเลขที่ไม่น่าสนใจ หากเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งได้ผลตอบแทนค่อนข้างเร็ว แต่มีความเสี่ยงสูง การสะสมทองคำ หรือลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูงเฉลี่ยที่ปีละ 8-10%

แต่ อย่างไรก็ตาม การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หากจะให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าและน่าพอใจ ควรจะเลือกลงทุนในช่วงที่ราคาไม่สูงเกินไป และเลือกลงทุนในเซกเตอร์ที่มีโอกาสสร้างรายได้สูงที่สุด

อสังหาริม ทรัพย์เป็นหนึ่งในภาคธุรกิจไม่กี่ภาคธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้เป็นกอบเป็น กำ ให้กับนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ เห็นได้จากนักธุรกิจชาวไทยหลายคนที่ประสบความสำเร็จจากธุรกิจอสังหาริม ทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ราชันย์น้ำเมา เจริญ สิริวัฒนภักดี ,เจ้าสัวซีพี ธนินท์ เจียรวนนท์ ,เจ้าพ่อกระทิงเฉลียว อยู่วิทยา ,เจ้าพ่อเนสกาแฟ ประยุทธ มหากิจศิริ

หรือ แม้แต่อดีตนายกฯพ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร ก็ร่ำรวยมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และยังเห็นว่าธุรกิจนี้สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างงดงามและรวดเร็ว จึงไม่ยอมทิ้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ก่อนที่จะถูกยึดอำนาจโดยทหาร เมื่อ 19 ก.ย.2549 ได้ขายทิ้งธุรกิจทั้งหมดออกไป แต่คงเหลือไว้ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยยังไม่ทิ้งหุ้นใน บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งตระกูลชินวัตรยังเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่เช่นเดิม เพราะเห็นว่าแนวโน้มของธุรกิจยังไปได้อีกไกล และคงเป็นธุรกิจที่จะหล่อเลี้ยงครอบครัวได้อย่างยั่งยืน

ทำเลทองซื้อแล้ว“ไม่ขาดทุน” เกาะแนวรถไฟฟ้าราคาพุ่ง

ทำเลอิงแนวรถไฟฟ้ายังเป็นทำเลยอดนิยมไปอีกอย่างน้อย 10 ปี เพราะด้วยโครงข่ายที่ต้องเชื่อมต่อออกไปจากในเมืองสู่ชานเมือง จะต้องใช้เวลาในการก่อสร้างไม่น้อยกว่า 10 ปี จึงจะครอบคลุมเป็นโครงข่ายใยแมงมุม ซึ่งจะทำให้มีการเปิดพื้นที่ใหม่ เพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งแนวสูงและแนวราบ และจะเป็นที่ต้องการของผู้บริโภค โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่มีไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตแบบอิสระ ไม่ต้องกังวลต่อการเดินทาง เพราะด้วยโครงข่ายทำให้การเดินทางสะดวกรวดเร็ว และลดค่าใช้จ่ายจากการเดินทางโดยรถยนต์ส่วนบุคคล

จาก การสอบถามดีเวลลอปเปอร์ และโบรกเกอร์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้คำตอบที่ตรงกันว่า อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่อยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางที่มีอยู่ใน ปัจจุบัน (รถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน) ส่วนต่อขยายที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง (อ่อนนุช-แบริ่ง และสะพานตากสิน-ตากสิน)

และโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ได้แก่ สายสีแดง (ตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต) สายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) สายสีน้ำเงิน (บางซื่อ -บางแค และหัวลำโพง-ท่าพระ) สายสีเขียวอ่อน (แบริ่ง-สมุทรปราการ) และสายสีเขียวเข้ม (หมอชิต-สะพานใหม่) ถือเป็นทำเลศักยภาพที่น่าสนใจในการลงทุนเป็นอย่างยิ่ง

แนวรถไฟลอยฟ้า-มุดดิน ราคาถีบตัวขึ้น 12-15%

ความน่าสนใจของทำเลที่ว่า เห็นได้จากราคาที่ดินในรอบปีปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว 15-20% เพราะ รถไฟฟ้าเป็นจุดเปลี่ยนที่ทำให้การเดินทางสะดวกและรวดเร็วขึ้น ไม่มีปัญหาการจราจรติดขัดเมื่อเทียบกับบางทำเลที่มีระบบสาธารณูปโภครูปแบบ อื่นตัดผ่าน ยกตัวอย่าง ส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง แม้การก่อสร้างจะยังไม่แล้วเสร็จ แต่ราคาที่ดินมีการปรับตัวเป็นช่วงๆ อย่างต่อเนื่องตามดีมานด์ ย่านสุขุมวิทตอนปลาย พบว่าราคาตลาดปรับขึ้นอย่างรวดเร็วจาก 200,000 กว่าบาทต่อ ตร.วา เป็น 300,000 บาทต่อ ตร.วาแล้ว ซึ่งถ้าถือที่ดินนานๆ 2-3 ปีขึ้นไป ก็มีโอกาสที่จะได้กำไรจากส่วนต่างราคาที่จะปรับเพิ่มขึ้นในอนาคต หลังจากรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ

สำหรับ การลงทุนในคอนโดมิเนียม เมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด แนะว่า หากซื้อตอนนี้ควรซื้อในทำเลที่เกาะแนวรถไฟฟ้าที่มีอยู่แล้ว เช่น สุขุมวิทตอนต้น พหลโยธิน หลังสวน เพลินจิต วิทยุ สาทร กรุงธนบุรี (ช่วงก่อนถึงวงเวียนใหญ่) เพราะเดินทางได้สะดวก สามารถขายต่อ หรือปล่อยเช่าได้เร็ว

ส่วนวิศิษฐ์ คุณาทรกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด บอกว่า สินทรัพย์ทุกประเภทตามทำเลในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และสีแดงถือว่าน่าสนใจในการลงทุน ทั้งที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ โดยควรจะเลือกทำเลที่อยู่ในรัศมีไม่เกิน 1 กม. หรือ 300 เมตร จากสถานี ซึ่งราคาซื้อขายที่ดินในแนวรถไฟฟ้าจะปรับเพิ่มเร็ว และสามารถมีกำไรได้ตั้งแต่ช่วงที่ยังก่อสร้างอยู่ แตกต่างจากที่ดินที่มีทางด่วน หรือถนนสายใหม่ตัดผ่านที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้นชัดเจนเมื่อก่อสร้างเสร็จ

“บางใหญ่-บางบัวทอง”ยังฮอต เหตุราคาตกหลังจากปั่นหลายรอบ

ทำเล บางใหญ่-บางบัวทอง ซึ่งอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง วิศิษฐ์เห็นว่าน่าจับตา เพราะดูจะมีความคืบหน้ามากที่สุด แม้ก่อนหน้านี้จะมีกระแสเข้ามาปั่นจนทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นหลายครั้ง แต่ขณะนี้ราคาเริ่มตกลงมาแล้ว จึงเป็นเวลาที่เหมาะสมที่จะเข้าไปซื้อ เพราะอีก 3-5 ปี ราคาน่าจะปรับขึ้นไปได้จากเดิม 30-50% แต่ จากแผนการก่อสร้างที่ยังไม่แน่นอนว่าจะก่อสร้างครบทุกสถานี หรือก่อสร้างเฉพาะสถานีใหญ่ๆ ก่อน ดังนั้นควรจะซื้อที่ดินในทำเลใกล้สถานีหลักๆ เช่น แคราย ท่าอิฐ บางใหญ่ สนามบินน้ำ เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยง

ด้าน ภูมิพัฒน์ สินาเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด กล่าวว่า ทำเลในแนวรถไฟฟ้าในอนาคตทุกสายถือว่าน่าสนใจลงทุน แต่ต้องถือในระยะยาว 10 ปีขึ้นไป เพื่อรอให้ราคาปรับขึ้นเมื่อรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ

ส่วน ในทำเลอื่นๆ ที่ไม่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า แต่อยู่ในเส้นทางที่จะมีการตัดถนนสายใหม่ ภูมิพัฒน์ยังไม่กล้าฟันธงให้ซื้อ เพราะโครงการตัดถนนอาจมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตได้

แนะซื้อ ทำเลใกล้ชุมชน “ราชพฤกษ์-สาทรตัดใหม่” อนาคตรุ่ง

ภูมิ พัฒน์ กล่าวว่า ทำเลอื่นๆ ที่น่าสนใจ ควรเป็นทำเลใหม่รอบนอก ที่รองรับการขยายตัวของชุมชนเมือง เช่น ถ.ราชพฤกษ์ ด้านใกล้สะพานพระราม 4 สาทร ตัดใหม่ แจ้งวัฒนะ บางบัวทอง รัตนาธิเบศร์ ซึ่งในอนาคตจะคึกคักอีกมาก แต่ราคาที่ดินในย่านดังกล่าวขณะนี้ราคาตลาดปรับขึ้นไปสูงค่อนข้างมากในระดับ หนึ่งแล้ว

“กรุงเทพกรีฑา ศรีนครินทร์ ยังมีที่ดินแปลงใหญ่ๆ อีกมาก ก็น่าสนใจลงทุน เพราะอยู่ใกล้เมือง และวิ่งเข้าสนามบินสุวรรณภูมิได้สะดวก แต่ถ้าหากเป็นโซนใกล้สุวรรณภูมิเลย ถือว่าไม่น่าสนใจ เพราะจะมีผลกระทบเรื่องเสียง ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย” ภูมิพัฒน์กล่าว

ในขณะที่วิศิษฐ์เห็นว่า ที่ดินในย่านสุวรรณภูมิแม้ไม่เหมาะเป็นที่อยู่อาศัย จนทำให้ราคาที่ดินตกลงไปแล้วเกือบ 30% แต่ก็ยังน่าสนใจลงทุน เพราะสามารถใช้เป็นโกดังรองรับการขนส่งสินค้าทางอากาศได้

สำหรับทำเลเก่าที่เป็นที่นิยมในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร เช่น พระราม 9 อ่อน นุช-ลาดกระบัง วัชรพล รามอินทรา เกษตร-นวมินทร์ ก็ยังน่าสนใจลงทุน เพราะมีโครงข่ายคมนาคมที่สะดวก เช่น มอเตอร์เวย์ ถ.วงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออก โครงการทางพิเศษสายรามอินทรา-วงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งจะเชื่อมตั้งแต่รามอินทราไปถึงถ.วงแหวนรอบนอก

ฝั่ง ตะวันออก เข้าสู่ลำลูกกา รังสิตได้อย่างรวดเร็ว ส่วนแจ้งวัฒนะ ก็เป็นทำเลที่น่าสนใจ เพราะศูนย์ราชการกรุงเทพมหานครจะเปิดใช้ในปีนี้ จะทำให้ชุมชนโดยรอบเกิดความคึกคักไปถึงเมืองทองธานีด้วย

ภูมิพัฒน์กล่าวว่า “ราม อินทรา วัชรพล ถือว่าดี เพราะรองรับเมืองที่ขยายตัวออกไป แต่ขณะนี้ราคาที่ดินในย่านนี้สูงมากแล้ว แต่ในอนาคตก็ยังมีโอกาสปรับขึ้นได้อีก แต่คงต้องรอให้ตลาดดูดซับซัปพลายบ้านโครงการเก่าไปก่อน รอให้มีดีมานด์จริงกลับมาดันราคาให้สูงขึ้นอีกครั้ง”

ส่วน ทำเลเกิดใหม่ที่น่าสนใจ เช่น สาทรตัดใหม่ ราชพฤกษ์ สามารถเชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างรวดเร็ว ส่วนสุขสวัสดิ์ ราษฎร์บูรณะ ประชาอุทิศ หลังจากถนนวงแหวนอุตสาหกรรม และวงแหวนด้านใต้แล้วเสร็จทั้งระบบ ก็ทำให้การเดินทางไปยังมุมเมืองต่างๆ สะดวกยิ่งขึ้น

แห่เก็งกำไรคอนโดรีเซล ราคาพุ่งเร็วกว่าสินทรัพย์

ใน ส่วนของคอนโดรีเซล หรือคอนโดมิเนียมมือสองที่กำลังมาแรงในหมู่นักลงทุน วิศิษฐ์กล่าวว่า สามารถเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ได้เร็วกว่าคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่กำลังก่อ สร้างอยู่ เพราะสร้างเสร็จแล้ว สามารถปล่อยเช่าได้ทันที บางโครงการพบว่าราคาต่อ ตร.ม. ในตลาดมือสองยังต่ำกว่าโครงการที่เปิดใหม่ในทำเลเดียวกัน

ซึ่งขณะนี้คอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีไม่เกิน 20,000 ยูนิต โดยในส่วนนี้ 20% เป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุน โดยคอนโดมิเนียมถือครองสั้นๆ เพียง 1-2 ปีแล้วขายต่อ ก็สามารถทำกำไรได้แล้ว ในขณะที่สินทรัพย์อื่นๆ ต้องถือครองนาน 5-10 ปีขึ้นไป จึงจะเห็นมูลค่าเพิ่มในอนาคต ส่วนในตลาดเช่าพบว่า คอนโดมิเนียมได้อัตราค่าเช่าดีกว่าบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์มาก

ซัปพลายใหม่กดดันคอนโดเช่า ลงทุนบ้านเช่าเจาะต่างชาติ

แม้ ตลาดเช่าของคอนโดมิเนียมจะค่อนข้างมีสภาพคล่องมากกว่าตลาดบ้านเช่า เพราะอยู่ในใจกลางเมือง สามารถจับตลาดได้กว้าง แต่ด้วยคอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จเริ่มทยอยเข้าสู่ตลาด นั่นหมายถึงว่าจะมีซัปพลายให้เลือกมากขึ้น ทำให้เกิดการแข่งขันสูง กดดันให้คอนโดมิเนียมไม่สามารถทำราคาเช่าได้ดีนัก ซึ่งภูมิพัฒน์บอกว่า ผลตอบแทนสุทธิจากค่าเช่าอยู่ที่ 5-6% เท่านั้น และแต่ละปีอัตราค่าเช่าก็ปรับเพิ่มขึ้นได้ไม่มากนัก

ส่วน อัตราค่าเช่าของบ้านเช่าจะปรับขึ้นช้ากว่าคอนโดมิเนียมมาก ถ้าบ้านเช่าอยู่ในทำเลที่ดี เช่น ใจกลางเมือง ใกล้โรงเรียนนานาชาติ มีความเป็นส่วนตัว ปลอดภัยสูง ก็น่าสนใจที่จะเจาะตลาดชาวต่างชาติได้ เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง สามารถตั้งอัตราค่าเช่าได้สูงด้วย แต่ทั้งนี้ค่าเช่าจะสูงเพียงใด ก็เป็นไปตามกลไกตลาด นั่นคือขึ้นกับดีมานด์และซัปพลายในย่านนั้นๆ ด้วย

ทำเล ที่น่าสนใจ ภูมิพัฒน์แนะว่า ต้องอยู่ในทำเลเดียวกับคอนโดมิเนียม เพื่อเป็นตัวเลือกสำหรับผู้ที่ไม่อยากอยู่คอนโดมิเนียม เพราะชาวต่างชาติไม่ชอบเดินทางไกล เช่น สุขุมวิท สาทร เย็นอากาศ มีพื้นที่ใช้สอยใหญ่พอสมควร ตั้งแต่ 250 ตร.ม. ขึ้นไป แต่ต้องยอมรับว่าตลาดบ้านเช่าในกลุ่มชาวต่างชาติเป็นตลาดที่เล็กมากกว่าคอนโดมิเนียม

ใน ขณะที่เมธายกตัวอย่างให้ฟังว่า โครงการพลัส ซิตี้พาร์ค ศรีนครินทร์ แม้จะเป็นทาวน์เฮาส์ที่พื้นที่ใช้สอยเล็กกว่าบ้านเดี่ยว แต่ก็ยังมีตลาดเช่าของชาวต่างชาติได้ เพราะอยู่ใกล้โรงเรียนบางกอกพัฒนา ให้ผลตอบแทนถึง 7% หรือได้อัตราค่าเช่าถึง 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง

เก็งกำไรคอนโดฯระวัง “เจ็บตัว” แนะตรวจสอบ 5 ขั้นตอนหลัก

ในช่วงที่คอนโดมิเนียมกำลังฮอตในหมู่นักลงทุน ปัจจัยต่างๆ ที่ต้องประเมินเพื่อความปลอดภัยในการลงทุน ได้แก่

1.หาก เป็นโครงการใหม่ ต้องดูชื่อเสียง ที่มาที่ไปของดีเวลลอปเปอร์ที่พัฒนาโครงการว่าน่าเชื่อถือเพียงใด สามารถผลักดันโครงการได้จนจบหรือไม่

2.หาก เป็นโครงการเก่า หรือคอนโดมิเนียมมือสองต้องตรวจสอบว่า ห้องชุดดังกล่าวเจ้าของเดิมไม่ติดค้างค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งสามารถตรวจสอบได้จากบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด แต่ในเรื่องดังกล่าวไม่น่าห่วงมากนัก เพราะเจ้าของเก่าจะต้องแสดงใบปลอดหนี้ ซึ่งได้รับจากนิติบุคคลอาคารชุด ในวันที่โอนกรรมสิทธิ

3.สภาพอาคาร ทรัพย์สินส่วนกลางอยู่ในสภาพดีหรือไม่ ซึ่งจะสะท้อนคุณภาพในการบริหารจัดการของโครงการนั้นๆ และจะส่งผลต่อมูลค่าเพิ่มของสินทรัพย์ในอนาคต

4.ทำเล ของคอนโดมิเนียมที่จะซื้อมีตลาดรองรับหรือไม่ ทั้งตลาดขายและเช่า รวมทั้งเหมาะสมในการอยู่อาศัยเองหรือไม่ โดยอาจสอบถามจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด หรือโบรกเกอร์ที่เป็นตัวกลางในการซื้อขาย ว่าตลาดเช่าเป็นอย่างไร ได้อัตราค่าเช่าเท่าไหร่ ราคาซื้อขายเปลี่ยนมือเป็นอย่างไร สูงขึ้นหรือต่ำลง ซึ่งจะสะท้อนถึงความนิยมของโครงการนั้นๆ ได้

5.ที่ มาที่ไปของเงินลงทุน ควรเป็นเงินออม หรือเงินเย็นครึ่งหนึ่ง เพื่อความปลอดภัย ซึ่งถ้าพึ่งพาเงินกู้มากเกินไป หากสถานการณ์ดอกเบี้ยในอนาคตปรับตัวสูงขึ้น จะกลายเป็นภาระตามมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงนี้ที่ภาวะเศรษฐกิจยังผันผวน อาจส่งทำให้มูลค่าของสินทรัพย์ไม่ขึ้นมากเท่าที่คาดไว้

วิ ศิษฐ์เตือนนักลงทุนที่คิดจะเก็งกำไรในคอนโดมิเนียมว่า ต้องมั่นใจในกำลังซื้อของตนเองว่าสามารถผ่อนได้ตลอดครบทุกงวด และหากไม่สามารถขายต่อได้ในราคาที่ต้องการก่อนวันที่จะโอนกรรมสิทธิ ก็ต้องพร้อมที่จะผ่อนต่อ เพื่ออยู่อาศัยเอง แต่หากจะปล่อยเช่า ก็ต้องวางแผนตลาดรองรับล่วงหน้า คือ ต้องได้ค่าเช่าที่ครอบคลุมเงินผ่อนต่องวด และมีส่วนต่างกำไรพอสมควร

ภูเก็ต-สมุย-พัทยา-ระยอง”ทำเลทอง นักลงทุนแห่ยึดพื้นที่ผุดบ้านพักตากอากาศ

ภาค ตะวันออก-ภาคใต้ทำเลทอง นักลงทุนแห่พื้นที่ผุดบ้านพักตากอากาศ ภูเก็ต-สมุย-กระบี่-ตรัง-พัทยาและระยอง แชมป์นักลงทุนลุยลงทุน ดักกำลังซื้อเศรษฐีไทย-เทศ สุราษฎร์ราคาที่ดินพุ่งพรวด 366 % ตามด้วยภูเก็ต ราคาพุ่ง 118% ตรังไม่น้อยหน้าพุ่ง 16.9% เหตุทำเลดี การเดินทางสะดวกด้วยโครงข่ายคมนาคมเพียบพร้อม ทั้งถนน ทางด่วน รถไฟ และเครื่องบิน

นับตั้งแต่รัฐบาลทักษิณ ชินวัตร อดีตนายกรัฐมนตรี จนมาถึงรัฐบาลเฉพาะกิจในสมัยพล.เอกสุรยุทธ์ จุ ลานนท์ นายกรัฐมนตรีในรัฐบาลขิงแก่ ได้มีความพยายามที่จะพัฒนาสาธารณูปโภคต่างๆไม่ว่าจะเป็นระบบขนส่งทั้งทางราง ถนน สะพาน ให้สมบูรณ์และเชื่อมโยงกันทั่วประเทศ รวมถึงนโยบายส่งเสริมการท่องเที่ยวในจังหวัดที่มี ศักยภาพ ส่ง ผลให้หลายจังหวัดเริ่มตื่นตัวในเรื่องของการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวของจังหวัด มากขึ้นเพื่อดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและนักลงทุนเข้ามาลงทุนให้มากขึ้น

โดย ที่ผ่านมาทางภาครัฐได้ให้ความสำคัญเกี่ยวกับการพัฒนาระบบขนส่งมากขึ้น ซึ่งเป็นการตอกย้ำความมั่นใจให้กับนักลงทุนว่าในจังหวัดท่องเที่ยว โดยเฉพาะในแถบภาคใต้และภาคตะวันออกที่มีศักยภาพในการเป็นเมืองท่องเที่ยวและ เป็นเมืองที่น่าลงทุนเป็นอย่างมาก โดยเห็นได้จากการที่ภาครัฐเร่งลงทุน พัฒนาปรับปรุง ถนนหนทางให้มีความสะดวกต่อการเดินทางมากขึ้น

ทั้งนี้จังหวัดที่มีแนวโน้นการเติบโตค่อนข้างดีและเชื่อว่าในอนาคตจะเติบโตสูงกว่านี้ คือ ภูเก็ต กระบี่ ระยอง สมุย พัทยา ชลบุรี สุราษฎร์ธานี ตรัง ซึ่ง เป็นจังหวัดที่มีหมู่เกาะหลากหลายและนักท่องเที่ยวชาวต่างชาตินิยมเดินทางมา พักผ่อนทั้งในระยะสั้นและระยะยาวตลอดทั้งปี ส่งผลให้เกิดธุรกิจที่หลายหลาย ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจโรงแรม บ้านพักตากอากาศ คอนโดมิเนียม เซอร์วิสต่างๆ เป็นต้น ที่ผุด ขึ้นราวกับดอกเห็ดตามอัตราการเติบโตของเมือง ส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านต่างๆมีการปรับตัวสูงขึ้นและเริ่มหาทำเลดีๆได้ยากขึ้นตามมาด้วย

แคล้ว ทองสม ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กล่าวว่า ปัจจุบันทางกรมธนารักษ์ได้ทำการประเมินราคาใหม่ทั่วประเทศเพื่อประกาศใช้ใน ปี 2551-2554  โดยราคาที่ดินในภาคตะวันออกมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นโดยรวม 11% และภาคใต้มีราคาเฉลี่ยภาพรวมเพิ่มขึ้น 85%

โดยจังหวัดภูเก็ตมีอัตราราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 118 % เพิ่มขึ้นจากราคาประเมินปี 2547-2550 ที่มีราคาขายตารางวาละ 50,000 บาท ที่ อ.กระทู้ ทั้งนี้เนื่องจากภูเก็ตเป็นจังหวัดท่องเที่ยวและมีชาวต่างชาติเดินทางมาพัก ผ่อนเป็นจำนวนมาก ประกอบกับภูเก็ตมีพื้นที่ที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ทั้งหมด จึงส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงตาม

จังหวัดสุราษฎร์ธานี แม้ว่าจะเป็นรองภูเก็ตในเรื่องของการท่องเที่ยว แต่กลับมีราคาที่ดินสูงเฉลี่ย 366 % ถ้าเทียบกับราคาประเมินเดิมที่มีราคาขายต่อตารางวา 100,000บาท ที่เทศบาลอำเภอเมือง แคล้ว กล่าวต่อว่า เนื่องจากบางพื้นที่ของจังหวัดไม่เคยมีการประเมินราคาที่ดินมาก่อนซึ่งส่งผล ให้ราคาประเมินใหม่สูงมากอีกทั้งพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ราชพัสดุและตลาด ดังนั้นการปรับราคาครั้งจึงทำให้ราคาที่ดินโดยรวมมีราคาสูงมาก

ตรังเป็นอีกหนึ่งจังหวัดที่มีหมู่เกาะเป็นจำนวนมาก เช่นเดียวกับจ.กระบี่ ที่แต่ละปีจะมีนักท่องเที่ยวเข้ามาพักผ่อนหลายล้านคน ส่งผลให้ราคาซื้อขายที่ดินในจังหวัดมีการปรับตัวสูงตามสภาพเศรษฐกิจในจังหวัดเช่นกัน โดยตรังมีราคาที่ดินเพิ่มเฉลี่ย 16.19%  ส่วนจ.กระบี่มีราคาเฉลี่ยเพิ่ม 12%ซึ่งเชื่อว่ายังคงมีที่ดินที่ยังรอการพัฒนาอีกมาก โดยที่ จ.กระบี่มีราคาขายเดิมอยู่ที่ 62,000 บาท

จังหวัดระยองถึง แม้ว่าจะยังไม่เป็นที่นิยมและโด่งดังเท่าพัทยาและภูเก็ตก็ตาม แต่เนื่องจากระยองเป็นจังหวัดที่อยู่ติดทะเล และจังหวัดเองเริ่มให้ความสนใจที่จะพัฒนาด้านการท่องเที่ยวมากขึ้น ซึ่งเชื่อว่าในอนาคตระยองน่าจะเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญแห่งหนึ่งของภาค ตะวันออก โดยราคาที่ดินในจังหวัดระยองเพิ่มขึ้นเพียง 5.91% แต่อย่างไรก็ตามเชื่อว่าที่ดินในจังหวัดระยองยังคงสามารถพัฒนาได้อีกมาก เนื่องจากปัจจุบันยังไม่ค่อยมีนักลงทุนเข้าไปลงทุนมากนัก

ด้านจังหวัดชลบุรี และพัทยา ซึ่งอยู่ใกล้กับกรุงเทพฯประมาณ 80-100 กม.หรือใช้เวลาเดินทางเพียง 1-2 ชั่วโมง ก็ ไม่น้อยหน้า เพราะปัจจุบันมีนักลงทุนมากหน้าหลายตาที่จับจ้องจะเข้าไปลงทุนไม่ว่าจะเป็น นักลงทุนจากกรุงเทพฯหรือนักลงทุนจากท้องถิ่นเอง รวมถึงนักลงทุนต่างชาติที่เริ่มสนใจเข้ามาลงทุนในพัทยาและชลบุรีเป็นจำนวน มาก เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติกว่า 80% รวมถึงภาครัฐเริ่มให้ความสนใจที่จะเข้ามาพัฒนาระบบขนส่งมากขึ้น เช่น  ปรับปรุง ขยาย  ตัดถนนใหม่ รวมถึง รถไฟรางคู่  เป็นต้น ส่งผลให้การเติบโตของพัทยาและชลบุรีมีแนวโน้นที่ดีขึ้นเรื่อยๆ และ ยิ่งทำให้ราคาที่ดินในแถบพัทยาและชลบุรีมีราคาที่ดินสูงขึ้นจากการเก็งกำไร ของนักลงทุน โดยปัจจุบันราคาที่ดินใน จ.ชลบุรี ปรับตัวสูงขึ้นกว่า 7.51%จากเดิมมีราคาขายตารางเมตรละ 70,000-60,000 บาท บริเวณถนนสุขุมวิท

ร.ฟ.ท.-ทล.เร่งสร้างรถไฟรางคู่-ตัดถนนใหม่

สำหรับ การพัฒนาระบบขนส่งทางรางนั้น ปัจจุบันรัฐบาลได้อนุมัติให้การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ดำเนินการก่อสร้างโครงการรถไฟทางคู่ฉะเชิงเทรา - ศรีราชา - แหลมฉบัง  มูลค่า 5,200 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการเร่งรัดของ ร.ฟ.ท. และเป็นหนึ่งในโครงการเมกกะโปรเจกต์ของกระทรวงคมนาคม ที่ต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจในช่วงขาลง และยังส่งผลดีต่อการพัฒนาโครงข่ายระบบขนส่งในอนาคต ปัจจุบันอยู่ระหว่างการศึกษาโครงการและคัดเลือกผู้รับเหมา

โดยที่ผ่านมา ร.ฟ.ท. ได้พัฒนารถไฟชานเมืองรอบกรุงเทพฯ ระยะทาง 234 กิโลเมตร อาทิ สายตะวันออก ช่วงสถานีหัวหมาก – ฉะเชิงเทรา ระยะทาง 45 กม. สายใต้ ช่วงสถานี ชุมทางบางซื่อ - ตลิ่งชัน-นครปฐม ระยะทาง 41 กม. เป็นต้น ซึ่งจะเพิ่มประสิทธิภาพในการเดินรถและตอบสนองความต้องการการเดินทางที่เพิ่ม ขึ้นของประชาชนและการขนส่งสินค้าของผู้ประกอบการในอนาคต

และมีแผนที่จะขยายเส้นทางรถไฟรางคู่ไปยัง สายตะวันออกเพิ่ม เช่น เส้นทางฉะเชิงเทรา –สัตหีบ ระยะทาง 134 กม., เส้นทางสายมาบตาพุด-ระยอง ระยะทาง 20 กม., เส้นทางสายคีรีรัฐนิคม-พังงา และโครงการก่อสร้างรถไฟรางคู่สายใต้ ช่วงนครปฐม – หัวหิน ระยะทาง 165 กม. โดยเส้นทางดังกล่าวเป็นแผนที่ทาง ร.ฟ.ท. จะดำเนินการก่อสร้างในอนาคต

นอก จากนี้ยังมีโครงการก่อสร้างตัดถนนเส้นทางใหม่ของกรมทางหลวง(ทล.)ที่กำลัง ดำเนินการ คือ เส้นทางชลบุรี-พัทยา-มาบตาพุด ซึ่งคาดว่าจะออกแบบรายละเอียดโครงการแล้วเสร็จในปี 2551

ทั้ง นี้เส้นทางดังกล่าวน่าจะช่วยส่งเสริมและสร้างศักยภาพให้จังหวัดท่องเที่ยว ให้มีศักยภาพมากยิ่งขึ้นในการเข้าไปลงทุนของนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ

แนะวิธีเสกซากอาคารร้างกลายเป็นทอง ฟื้นซาก “NPA” ขุมทรัพย์โกยรายได้มหาศาล

เปิดตำราเสกซากอาคารร้างกลายเป็นขุมทรัพย์ ฉบับ“สุรเธียร จักรธรานนท์”เซียนวงการอสังหาริมทรัพย์-มือทองฟื้นซากอาคารร้างทั่วกรุง และอดีตหัวเรือใหญ่ “เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น”ในเครือชินวัตร เผยวิธีเลือกซื้อซากอาคาร ต้องซื้อช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ และขายช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟู สามารถฟันกำไรมากกว่า 20%

ช่อง ทางการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งที่สามารถสร้างรายได้เข้า กระเป๋าได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ และใช้เวลาไม่นานมากนัก น่าจะเป็นการเลือกลงทุนสินทรัพย์ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPA) และหนี้สินไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL) เพราะราคาของทั้ง NPA และNPL นั้นมีราคาค่อนข้างถูก หากเทียบกับการลงทุนซื้อที่ดินดิบมาพัฒนาโครงการใหม่

ซึ่งนอกจากจะต้องใช้เวลาในการพัฒนานานกว่าการเลือกซื้อ NPA มาปรับปรุงแล้วขายมาก อีกทั้งราคายังต่ำกว่า เพราะ NPA เป็นสินทรัพย์ที่พัฒนาเกือบแล้วเสร็จ หรือบางโครงการพัฒนาแล้วเสร็จ 100% ทำให้ต้นทุนในการปลูกสร้าง ทั้งค่าแรงงาน และวัสดุก่อสร้างต่ำกว่าการเลือกปลูกสร้างใหม่

ที่ สำคัญขั้นตอนการขออนุญาตปลูกสร้างค่อนข้างยุ่งยาก ต้องใช้เวลาขออนุญาตนาน และหลายขั้นตอนต้องติดต่อกับหลายหน่วยงาน รวมถึงการขออนุญาตบางขั้นตอนยังซ้ำซ้อนกันในหลายหน่วยงาน ขณะเดียวกัน ที่ดินบางแปลงยังไม่สามารถขอปลูกสร้างได้ตามที่ต้องการ เพราะติดข้อจำกัดของผังเมืองที่เปลี่ยนไป โดย NPA จะไม่ติดปัญหาด้านนี้ เนื่องจากมีการขออนุญาตไว้ก่อนหน้านี้แล้ว

“ระยะหลังนักลงทุนมืออาชีพ นิยมเลือกลงทุนใน NPA เพราะสามารถสร้างผลตอบแทนกลับมาอย่างรวดเร็ว และค่อนข้างสูง เฉลี่ยที่ 20% เนื่องจากซื้อ NPA มาในราคาไม่แพง ใช้เงินปรับปรุงซากอาคารไม่มาก อีกทั้งยังใช้เวลาปรับปรุงไม่นาน และสามารถขายต่อได้ทันที เพราะส่วนใหญ่ NPA จะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีมีศักยภาพ เป็นที่ต้องการของตลาด ”

สุรเธียร กล่าวอีกว่า การเลือกซื้อ NPA นั้น จะต้องเลือกโครงการที่มีปัญหาน้อยที่สุด โดยเฉพาะเรื่องโครงสร้างอาคารซึ่งต้องตรวจสอบอย่างละเอียดว่าโครงสร้างมี ปัญหาหรือไม่ รวมถึงระบบภายในอาคารด้วย เช่น การวางท่อประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย การวางท่อเครื่องปรับอากาศ เพราะสิ่งเหล่านี้หากเกิดปัญหาแล้วแก้ยากพอสมควร เนื่องจากเป็นงานภายในโดยเฉพาะท่อต่าง ๆ จะฝังอยู่ภายใน ซึ่งหากเกิดปัญหาจะหาต้นเหตุลำบากนอกจากนี้ เรื่องใบอนุญาตปลูกสร้างเป็นสิ่งสำคัญ หากโครงการยังสร้างไม่แล้วเสร็จ ซึ่งจะต้องดูด้วยว่า ใบอนุญาตหมดอายุหรือยัง หากหมดอายุแล้วสามารถต่ออายุได้หรือไม่? ตรงนี้เป็นประเด็นที่ไม่ควรมองข้ามเพราะค่อนข้างสำคัญ

เคล็ดลับลงทุน NPA

ที่สำคัญ การเลือกซื้อ NPA นั้น ควรจะเลือกซื้อช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ เพราะจะได้ราคาถูกมาก บางโครงการขายในราคาต่ำกว่าราคาตลาด 40-50% และ ใช้เงินปรับปรุงโครงการให้สวยงาม ทันสมัยอีกไม่มาก และควรขายทิ้งทันทีหากมีกำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรขายในช่วงเศรษฐกิจดี เพราะจะได้กำไรค่อนข้างสูง ทั้งนี้ หากจะลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หากพิจารณาแล้วเห็นว่า มีกำไรต่ำกว่า 6% ไม่ควรลงทุน เพราะมีความเสี่ยงสูง อีกทั้งผลกำไรยังไม่คุ้มค่าการลงทุน ควรเลือกลงทุนในโครงการที่มีกำไรมากกว่า 8% ขึ้นไป จึงจะคุ้มทุนและลดความเสี่ยง หากเกิดภาวะวิกฤตทางเศรษฐกิจ

สุรเธียร กล่าวอีกว่า การเลือกซื้อ NPA นั้น สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามนั่นคือ ทำเลที่ตั้งโครงการ ซึ่งจะต้องพิจารณาว่า โครงการที่ต้องการซื้อตั้งในทำเลที่ตรงกับความต้องการของตลาดหรือไม่ เช่น หากต้องการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมพักอาศัย ควรเลือกซื้อโครงการที่ตั้งในทำเลใจกลางเมือง(CBD) และอิงแนวรถไฟฟ้า BTS ทั้ง แนวเดิมและส่วนต่อขยาย รวมถึงรถไฟฟ้าใต้ดิน เพราะการเดินทางสะดวก ซึ่งผู้ที่ต้องการพักอาศัยในคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ ต้องการการเดินทางสะดวก และแวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ไม่ว่าจะเป็น ใกล้ ที่ทำงาน แหล่งชอปปิ้ง สถานศึกษา และโรงพยาบาล เป็นต้น

“ใน ช่วงเกิดวิกฤตเศรษฐกิจรอบที่แล้ว ตอนนั้นผมยังทำงานอยู่ที่เอสซีฯ เป็นช่วงที่มีอาคารร้างทั่วประเทศถูกทิ้งไว้ เจ้าของอาคารขาดเงินพัฒนาต่อให้แล้วเสร็จ เพราะแบงก์ไม่ปล่อยกู้ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯที่มีจำนวนมาก มีอาคารสูงประมาณ 1,000 อาคาร ที่ถูกทิ้งร้างไว้ ซึ่งสถาบันการเงินเจ้าหนี้ และเจ้าของอาคารต้องการขายทิ้ง เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ ซึ่งขายในราคาไม่แพง

ตอน นั้นเอสซีฯเห็นโอกาสในการสร้างผลกำไร จึงซื้ออาคารเก่ามาปรับปรุงแล้วขายต่อ ปรากฏว่าสามารถสร้างผลกำไรได้อย่างมหาศาล โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมย่านพหลโยธิน ที่นำซากอาคารเก่ามาปรับปรุงแล้วขาย สามารถขายหมดอย่างรวดเร็ว อีกทั้งผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุน ยังสามารถสร้างผลกำไรจากการขายต่ออีกด้วย และบางคนซื้อเพื่อนำไปปล่อยเช่า ก็สามารถปล่อยเช่าได้ในราคาที่ดีเฉลี่ยเดือนละ 12,000 บาท ซึ่งเป็นเงินมากกว่าที่ต้องผ่อนชำระคืนสถาบันการเงินเจ้าหนี้ด้วย”สุรเธียร อธิบาย

สำหรับ NPL นั้น สุรเธียร บอกว่า ก็น่าสนใจ หากคิดจะซื้อเพื่อลงทุนต่อ แต่การซื้อ NPL ค่อนข้างยุ่งยากกว่าการเลือกซื้อ NPA เพราะ เป็นการซื้อธุรกิจ หากเป็นธุรกิจที่ถนัด ก็ไม่มีปัญหามากนัก เพราะสามารถเรียนรู้ระบบงานและทำงานต่อได้ทันที แต่ถ้าเป็นธุรกิจที่ไม่ถนัดจะต้องศึกษาโครงสร้างธุรกิจอย่างละเอียดรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เรื่องโครงการการบริหารจัดการ การขนส่งสินค้า วิเคราะห์ตลาดและความต้องการของลูกค้าอย่างชัดเจนตรงกลุ่มเป้าหมาย หากพิจารณาดีแล้ว ก็สามารถลงทุนต่อได้ ซึ่งจะสร้างกำไรกลับมาเร็วเช่นเดียวกัน เพราะไม่ต้องเสียเวลาก่อสร้างอาคาร ซื้อเครื่องจักร อุปกรณ์สำนักงาน หรือเริ่มธุรกิจใหม่ ๆ รวมถึงธุรกิจเดิมอาจจะมีฐานลูกค้ามากพอที่จะดำเนินธุรกิจต่อไปได้

เก็งกำไรอสังหาฯมีสิทธิ์เจ็บตัว เตือนอย่าหลงเชื่อพวกสร้างข่าวลวง

เตือน นักเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิ์เจ็บตัว เหตุนักปั่นราคาที่ดินฉวยจังหวะสร้างข่าวเท็จ ปั่นราคาที่ดินจนพุ่งทะยานก่อนเทขายทิ้ง “สุรเธียร จักรธรานนท์” เซียนวงการอสังหาริมทรัพย์ เตือนก่อนร่วมวงเก็งกำไร เช็คข้อมูลก่อนตัดสินใจ เชื่อมีกระบวนการสร้างข่าวเท็จปั่นราคาที่ดิน

การ ปั่นราคาที่ดินมีให้เห็นมาหลายยุคหลายสมัย โดยเครื่องมือที่ใช้ก็หนีไม่พ้นการนำนโยบายการลงทุนของรัฐบาลมาเป็นมูลเหตุ ในการปั่นราคาที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการสร้างเมืองใหม่ สร้างแหล่งชุมชน การตัดถนนหนทาง แต่ที่เห็นได้ชัดเจนในช่วงที่ผ่านมาไม่กี่ปีนี้ น่าจะเป็นเรื่องการปั่นราคาที่ดินจากนโยบายของรัฐบาลพ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร ที่ประกาศจะย้ายเมืองหลวงไปอยู่ที่นครนายกหรือสร้างเมืองคู่แฝด ซึ่งเป็นการสร้างกระแสที่แรงมาก จนทำให้ราคาที่ดินในเมืองนครนายกพุ่งขึ้นเกินความเป็นจริงมาก และพวกนักเก็งกำไร นายทุนเครือข่ายนักการเมืองไปคว้านซื้อที่ดินจำนวนมากหลายหมื่นไร่จากชาว บ้าน และเทขายเมื่อวงในปล่อยข่าวว่า โครงการสร้างเมืองใหม่นครนายกเป็นไปไม่ได้

ส่วน การปั่นราคาที่ดินที่โดดเด่นข้ามหลายปี คงหนีไม่พ้นการปั่นราคาที่ดินบริเวณรอบสนามบินสุวรรณภูมิ ที่มีการปั่นราคาที่ดินหลายรอบ นับตั้งแต่ก่อนที่จะมีการลงทุนสร้างอย่างจริงจังในรัฐบาลพ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร ซึ่งมีการปั่นราคามาตลอดหลายครั้งหลายหน จนทำให้ราคาที่ดินรอบสุวรรณภูมิพุ่งสูงเกินความเป็นจริง สูงกว่าราคาประเมินหลายเท่า บางแปลงราคาพุ่งสูงเป็น 1,000% หรือบางแปลงที่ตั้งในทำเลไม่ดี ราคายังถีบตัวสูงขึ้น 20-30% ซึ่งโดยรวมราคาที่ดินรอบสุวรรณภูมิพุ่งสูงขึ้นเฉลี่ย 50-80% ในช่วง 4-5 ปี ที่ผ่านมา แต่ปัจจุบันราคาที่ดินรอบสุวรรณภูมิเริ่มนิ่ง และบางแปลงมีราคาลดลง เนื่องจากการปั่นราคาสูงเกินจริง และบางทำเลไม่เหมาะที่จะพัฒนาเป็นที่พักอาศัยได้ จึงทำให้ราคาลดลงโดยอัตโนมัติ

นอกจาก นี้ ราคาที่ดินรอบ ๆ แนวรถไฟฟ้า ทั้งลอยฟ้า และมุดดิน ทั้งเส้นทางเดิมที่เปิดให้บริการอยู่แล้ว รวมถึงส่วนต่อขยายที่กำลังจะเปิดให้บริการในปีนี้ และแนวทางรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ ก็ถูกปั่นราคาขึ้นไปจนราคาสูงเกินความจริงไปมาก หลายทำเลราคาพุ่งขึ้นเท่าตัว ภายในเวลา 2-3 ปีเท่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แนวทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) และสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน)ที่คาดว่ารถไฟฟ้าจะเริ่มก่อสร้างได้ในปีนี้ และเปิดให้บริการในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า

วิ ศิษฐ์ คุณาทรกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด กล่าวว่า ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง ซึ่งอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง น่าจับตาที่สุด เพราะจะมีความคืบหน้าด้านการลงทุนโครงการรถไฟฟ้ามากที่สุด แม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีกระแสเข้ามาปั่นจนทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นหลาย ครั้ง แต่ขณะนี้ราคาเริ่มตกลงมาแล้ว จึงเป็นเวลาที่เหมาะสมที่จะเข้าไปซื้อ เพราะอีก 3-5 ปี ราคาน่าจะปรับขึ้นไปได้จากเดิม 30-50% แต่ จากแผนการก่อสร้างที่ยังไม่แน่นอนว่าจะก่อสร้างครบทุกสถานี หรือก่อสร้างเฉพาะสถานีใหญ่ๆ ก่อน ดังนั้นควรจะซื้อที่ดินในทำเลใกล้สถานีหลักๆ เช่น แคราย ท่าอิฐ บางใหญ่ สนามบินน้ำ เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยง

หาก ยังจำกันได้ สมัยสุริยะ จึงรุ่งเรืองกิจ นั่งเก้าอี้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม มีความพยายามที่จะผลักดันให้ลงทุนโครงการแหลมผักเบี้ย สะพานข้ามทะเลลงไปทางใต้ โดยอ้างปัญหาจราจรติดขัดในช่วงการเดินทางจากกรุงเทพฯไปยังหัวหิน ชะอำ แต่โครงการถูกค้านอย่างหนักจนยังไม่มีความคืบหน้า และพับแผนไปในที่สุด

ครั้งนั้น กลุ่มก๊วนของสุริยะ ได้เข้าไปกว้านซื้อที่ดินไว้ล่วงหน้าจำนวนมาก ทั้งตระกูลจึงรุ่งเรืองกิจ ,เจ้าพ่อน้ำเมา เจริญ สิริวัฒนภักดี,เฉลียว อยู่วิทยา และนักการเมืองท้องถิ่นในย่านเพชรบุรี ที่ไปกว้านซื้อที่ดินจากชาวบ้านจำนวนหลายหมื่นไร่ จนทำให้ราคาที่ดินบริเวณทางขึ้น-ลงของโครงการพุ่งจากราคาไม่กี่หมื่นบาทต่อ ไร่เป็นหลายแสนบาทจนถึงไร่ละ 8-9 ล้านบาท ในทำเลที่ติดชายทะเล

สุรเธียร จักรธรานนท์ อดีตกรรมการผู้อำนวยการ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น บอกว่า “การ ปั่นราคาที่ดินมีมานานหลายยุคหลายสมัย ซึ่งคนที่รู้วงในจะอาศัยความได้เปรียบ ความเร็ว เข้าไปกว้านซื้อที่ดินไว้ก่อนที่จะปล่อยข่าวดีว่าจะมีการลงทุนโครงการต่าง ๆ ที่จะส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณนั้นพุ่งสูงขึ้น หลังจากนั้นจะปล่อยของออกมาในช่วงที่ปั่นราคาไปสูงแล้ว ซึ่งใช้เวลาไม่นาน และสร้างผลตอบแทนอย่างมหาศาล”

อย่าง ไรก็ตาม บางครั้งการปั่นราคาที่ดินไม่มีมูลเหตุจริงที่จะปั่นราคาได้ แต่กลับใช้วิธีไม่ดี ด้วยการสร้างข่าวเท็จขึ้นมาเป็นกลลวง เพื่อให้นักลงทุน หรือนักเก็งกำไรไปติดกับดัก เพื่อปั่นราคาที่ดิน หลังจากนั้นจะปล่อยของออกมา ซึ่งผู้ที่หลงกล หรือมีความโลภจะติดกับดัก และเจ็บตัวในที่สุด เพราะนอกจากราคาที่ดินจะลดลงเอง ตามกลไกตลาดแล้ว การปล่อยที่ดินออกมายังเป็นเรื่องที่ค่อนข้ายาก

แหล่ง ข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงการปั่นราคาที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิว่า รู้ตั้งแต่แรกแล้วว่าเป็นกลลวง ที่บอกว่าจะสร้างมหานครสุวรรณภูมิ เพราะไม่มีที่ไหนในโลกที่จะเอาเมืองไปไว้ใกล้สนามบิน แต่รัฐบาลที่แล้วกลับมีแผนที่จะสร้างมหานครสุวรรณภูมิบริเวณรอบสนามบินซึ่ง ไม่เหมาะสม การปล่อยข่าวเช่นนั้น เพราะคนในรัฐบาลวางแผนร่วมกันปั่นราคาที่ดิน ซึ่งก็ได้ผลเพราะมีนักเก็งกำไรเจ็บตัวกับการเก็งกำไรที่ดินบริเวณดังกล่าว จำนวนมาก รวมถึงบรรดาลิ่วล้อนักการเมืองที่เข้าไปเก็งกำไรด้วย แต่ปล่อยที่ดินออกมาไม่ทัน จนทุกวันนี้ยังต้องถือครองที่ดินต่อไป และยังต้องเสียเงินค่าดอกเบี้ยจ่ายจำนวนมหาศาลอีกด้วย

แหล่ง ข่าว กล่าวต่อว่า หากมีกระแสข่าวว่า รัฐบาลจะลงทุนสร้างเมือง สร้างชุมชน ตัดถนนหนทาง ขอให้เช็คข่าวอย่างรอบคอบ ว่าจะมีโครงการเหล่านั้นจริงหรือไม่ เพราะบางครั้งเป็นการปล่อยข่าวของผู้ที่ต้องการเก็งกำไรจากการปั่นราคา ที่ดินเท่านั้น ซึ่งการทำงานของคนกลุ่มนี้ จะทำงานกันเป็นทีม และมีการสร้างข่าวเท็จขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างความน่าสนใจ แต่สุดท้ายก็ไม่มีการลงทุนโครงการดังกล่าวจริง ซึ่งเมื่อถึงตอนนั้น พวกสร้างข่าวก็ขายทิ้งที่ดิน เพื่อทำกำไรไปเรียบร้อยแล้ว ส่วนพวกที่รู้ไม่ทันหรือขาดข้อมูลจริง ต้องถือครองที่ดินต่อไป ซึ่งไม่รู้ว่าเมื่อไหร่จะสามารถปล่อยที่ดินออกไปได้

ที่มา : ผู้จัดการรายสัปดาห์

ในยุคปัจจุบัน การออมเงินและการลงทุนในรูปแบบของเงินฝากคงจะให้ผลตอบแทนที่ไม่เพียงพอต่อ นักลงทุนอีกต่อไป เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินฝากมีการปรับตัวลดลงค่อนข้างสูง จึงทำให้นักลงทุนทั้งหลายเริ่มมองหาทางเลือกในการลงทุนแบบใหม่ๆ เพื่อนำมาชดเชยรายได้ที่สูญเสียไปจากการปรับตัวลดลงของอัตราดอกเบี้ย

ในวันนี้เราจะมาแนะนำวิธีการลงทุนในรูปแบบใหม่ และเป็นวิธีการที่ได้รับความนิยมของนักลงทุนในยุคปัจจุบัน นั่นก็คือ การลงทุนผ่านกองทุนรวม แต่ก่อนที่เราจะตัดสินใจลงทุนในกองทุนรวมนั้น เราต้องเข้าใจเสียก่อนว่าการลงทุนทุกอย่างมีทั้งข้อดีและข้อเสีย โอกาสและข้อจำกัด เสมือนเหรียญที่มีสองด้าน ดังนั้นจึงควรมาทำความรู้จักกับข้อดีและข้อเสียของการลงทุนผ่านกองทุนรวมกัน ก่อนดีกว่า

ข้อดีของการลงทุนในกองทุนรวม
1. มีมืออาชีพที่มีความเชียวชาญคอยดูแลและตัดสินใจลงทุนให้ การ ลงทุนผ่านกองทุนรวมนั้น จะมีผู้จัดการกองทุนซึ่งเป็นผู้ที่มีความรู้ความสามารถ และมีประสบการณ์ในการลงทุน คอยดูแลบริหารจัดการลงทุนให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์และนโยบายการลงทุนที่ได้ กำหนดไว้อย่างเป็นระบบ นอกจากนี้ยังมีเครื่องมือ รวมถึงข้อมูลข่าวสารที่เพียบพร้อมกว่าการลงทุนด้วยตัวเอง

2. สามารถเลือกรูปแบบที่เหมาะสมกับจุดมุ่งหมายของตนเองได้ กองทุนรวมมีนโยบายการลงทุนที่หลากหลาย เพื่อรองรับความต้องการที่หลากหลายของนักลงทุน โดยกองทุนรวมแต่ละกองจะมีนโยบายการลงทุนเฉพาะตัวในการนำเงินที่ระดมได้ไปลง ทุนในหลักทรัพย์ต่างๆ นักลงทุนสามารถพิจารณาว่านโยบายการลงทุนของกองทุนรวมนั้นเหมาะสมกับจุดมุ่ง หมายของตนมากน้อยเพียงใด และเหมาะสมกับทุนทรัพย์ที่ตนมีอยู่หรือไม่
3. สามารถกระจายความเสี่ยงได้ดีกว่า โดยปกติแล้วนักลงทุนรายย่อยจะมีเงินทุนที่ค่อนข้างจำกัด ทำให้กระจายการลงทุนในหลักทรัพย์ได้เพียงไม่กี่ตัวเท่านั้น ผลกระทบที่เกิดจากการปรับตัวลดลงของราคาหลักทรัพย์ในตลาดค่อนข้างที่จะ รุนแรง แต่ถ้านักลงทุนรายย่อยนำเงินมารวมกันเป็นกองทุนขนาดใหญ่ มีกำลังเงินมากขึ้น ทำให้กระจายการลงทุนได้มากขึ้น โดยอาจลงทุนในหลักในทรัพย์ได้มากขึ้น ผลกระทบจากการปรับตัวลดลงของราคาหลักทรัพย์จึงไม่รุนแรงเท่ากับการลงทุนด้วย ตนเอง เพราะสามารถกระจายความเสี่ยงได้ดีกว่า
4. มีอำนาจในการต่อรองสูงขึ้น ในฐานะบุคคลธรรมดา การเข้าถึงหลักทรัพย์บางประเภทอาจเป็นไปได้ยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลักทรัพย์ซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาด เช่น หลักทรัพย์เปิดจองใหม่ หรือหลักทรัพย์เพิ่มทุนที่มีคุณภาพ นอกจากนี้การเข้าถึงหลักทรัพย์อาจเป็นไปไม่ได้เลยถ้าหลักทรัพย์นั้นต้องใช้ เงินลงทุนจำนวนมาก
หรือถ้าหลักทรัพย์นั้นถูกเสนอขายเฉพาะเจาะจงให้แก่นักลงทุนสถาบันเท่านั้น แต่การลงทุนผ่านกองทุนรวมเปิดโอกาสให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงหลักทรัพย์เหล่า นั้นได้ เพราะกองทุนรวมถูกจัดอยู่ในประเภทนักลงทุนสถาบัน ซึ่งมีบัญชีซื้อขายกับหลายบริษัทโบรกเกอร์ อีกทั้งยังมีเงินลงทุนขนาดใหญ่ และมีปริมาณการซื้อขายจำนวนมาก จึงทำให้ได้รับสิทธิพิเศษดังกล่าว
5. มีสภาพคล่องสูง โดยเฉพาะการลงทุนในกองทุนเปิดที่ซื้อขายหน่วยลงทุนได้ทุกวันทำการ โดยจะได้รับเงินคืนตามราคามูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ณ วันที่ไถ่ถอนหน่วยลงทุนนั้น แต่อาจมีค่าธรรมเนียมการรับซื้อคืนบ้างสำหรับบางกองทุน
6. ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี รายได้ที่ได้จากการลงทุนในหลักทรัพย์ของกองทุนรวมไม่ต้องเสียภาษี จึงทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้รับผลประโยชน์อย่างเต็มที่มากกว่าการลงทุนด้วย ตนเอง
7. มีกลไกป้องกันผู้ถือหน่วยลงทุน สำนักงาน ก.ล.ต. เป็นผู้ทำหน้าที่กำกับดูแล และกำหนดกฎเกณฑ์สำหรับธุรกิจจัดการลงทุน อีกทั้งมีผู้ดูแลผลประโยชน์คอยควบคุมให้ผู้จัดการกองทุนปฏิบัติตามกฎ รวมถึงการเปิดเผยข้อมูลที่จำเป็นต่อการตัดสินใจลงทุนให้แก่นักลงทุน

ข้อเสียของการลงทุนในกองทุนรวม
1. เสียค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการขาย ค่าธรรมเนียมการรับซื้อคืน ค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการ ค่าธรรมเนียมนายทะเบียน ค่าธรรมเนียมผู้ดูแลผลประโยชน์ และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอื่นๆ เป็นต้น โดยปกติค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 0.5 1.5 ต่อปีของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ซึ่งค่าใช้จ่ายจะมากหรือน้อยเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับนโยบายการลงทุน และความยากง่ายในการบริหาร ซึ่งนักลงทุนมีข้อผูกมัดต้องจ่ายค่าธรรมเนียม แม้ว่าผลการบริหารกองทุนจะขาดทุนก็ตาม

2. ไม่คล่องตัวเท่ากับการลงทุนด้วยตนเอง การติดต่อซื้อขายหน่วยลงทุนกับบริษัทจัดการลงทุนโดยตรง หรือผ่านตัวแทนสนับสนุนการซื้อขายหน่วยลงทุนของบริษัทจัดการลงทุน อาจมีความยุ่งยากและไม่รวดเร็วเท่ากับการติดต่อซื้อขายกับบริษัทโบรกเกอร์ เมื่อลงทุนด้วยตนเอง ทั้งนี้ขึ้นกับบริการของแต่ละบริษัทจัดการ นอกจากนี้ข้อมูลข่าวสารการลงทุนของกองทุนรวมที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับก็ ค่อยข้างล่าช้า
3. ไม่มีส่วนร่วมในการตัดสินใจ ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่ได้เข้าไปมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการลงทุนได้ ทำได้แค่เพียงคอยตรวจตราดูแลการบริหารจัดการลงทุนให้ตรงกับวัตถุประสงค์ และนโยบายการลงทุนที่กำหนดไว้
4. การซื้อขายกองทุนรวจมีผลต่อราคาตลาด เนื่องจากปริมาณการซื้อขายของกองทุนรวมมาก จึงส่งผลต่อราคาตลาดของหลักทรัพย์ ดังนั้น การลงทุนของกองทุนรวมโดยส่วนใหญ่จึงมักจำกัดอยู่ที่หลักทรัพย์ที่มีมูลค่า การซื้อขาย และสภาพคล่องสูง
ข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้นถือว่าเป็นสิ่งสำคัญ ที่นักลงทุนควรจะทราบก่อนการตัดสินใจลงทุน และเมื่อทราบถึงข้อดีและข้อเสียของการลงทุนผ่านกองทุนรวมกันแล้ว นักลงทุนก็สามารถพิจารณาได้ว่า ตนเองเหมาะที่จะลงทุนผ่านกองทุนรวมหรือไม่ และยอมรับข้อเสียของการลงทุนผ่านกองทุนรวมได้มากน้อยเพียงใด เมื่อพิจารณาได้แล้ว ผลที่ออกมาคือความต้องการที่จะลงทุนผ่านกองทุนรวม สิ่งที่ต้องทำต่อไปนั้นก็คือการเลือกลงทุนในกองทุนรวมที่สอดคล้องกับความ ต้องการและวัตถุประสงค์ของตน

บทความวันนี้จะขอทำการวิเคราะห์รายละเอียด (Feature) ของพันธบัตรเข็มแข็ง ความน่าสนใจ/ไม่น่าสนใจ ในแง่มุมต่าง ๆ ซึ่งสามารถนำไปประยุกต์ใช้กับการวิเคราะห์พันธบัตรรัฐบาลรุ่นอื่น ๆ ที่มีเสนอขายในตลาด หรือพันธบัตรไทยเข็มแข็ง ที่น่าจะมีออกมาให้คนไทยซื้อกันอย่างต่อเนื่อง
วิเคราะห์ผลตอบแทน
ลักษณะการจ่ายดอกเบี้ยของพันธบัตรไทยเข้มแข็งครั้งนี้เป็นแบบขั้นบันได กล่าวคือปีที่ 1,2 จ่ายดอกเบี้ย 3% ปีที่ 3 จ่ายดอกเบี้ย 4% และปีที่ 4,5 จ่ายดอกเบี้ย 5% เวลาทำการวิเคราะห์หาผลตอบแทน ถ้าจะให้ถูกต้องจริง ๆ ก็ควรใช้การคำนวณ IRR ครับ ง่าย ๆ เพียงใช้โปรแกรม Excel และกรอกข้อมูลตามรูปครับ เริ่มต้นจากการกรอกวันที่จ่ายเงิน และวันที่รับดอกเบี้ยและเงินต้นคืนในอนาคต และใช้สูตร XIRR ของโปรแกรม Excel ซึ่งคำนวณออกมาแล้วได้ IRR หรืออัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 3.99% หรือประมาณ 4% นั่นเอง
หลายท่านคงเกิดคำถามว่าทำไมถึงไม่จับหารกันง่าย ๆ ไปเลย เอา 3 + 3 + 4 + 5 + 5 หารด้วย 5 ปี ก็ได้เฉลี่ยปีละ 4% คำตอบคือ เวลาคิดเร็ว ๆ ก็จับหารเลยครับ แต่ที่ลองทำคำนวณอย่างละเอียดให้ท่านดูเพราะ วิธีการคิด IRR นี้ยังมีประโยชน์ในอีกหลายแง่มุม เช่นเวลาเรามีโครงการใด ๆ ที่จะลงทุน การคำนวณ IRR ก็เป็นสิ่งที่ควรทำเพื่อดูว่าผลตอบแทนของการลงทุนของเราเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ และก็ต้องไม่ลืมนำมาเปรียบเทียบกับการลงทุนในพันธบัตรครับ ถ้าโครงการลงทุนที่ท่านอยากทำให้ผลตอบแทนต่ำกว่าพันธบัตรรัฐบาล ก็อย่าไปทำเลยครับ เอาเงินไปซื้อพันธบัตรยังดีกว่า ความเสี่ยงต่ำกว่าด้วย

สภาพคล่อง และช่องทางการซื้อขาย
มี ข้อกำหนดสำหรับการถือครองพันธบัตรไทยเข้มแข็งให้ถืออย่างน้อย 6 เดือนครับจึงจะเปลี่ยนมือได้ อ่านหนังสือพิมพ์หลายฉบับมองว่าสภาพคล่องของการลงทุนในพันธบัตรต่ำ ซึ่งเป็นความจริงครับ แต่ถ้ามาดูในเรื่องของช่องทางการซื้อขาย ในปัจจุบันสามารถทำได้หลายช่องทางมากขึ้นครับ ช่องทางแรกคือทำการซื้อขายผ่านธนาคารครับ โดยบางธนาคารจะมีบริการรับซื้อขายพันธบัตรในตลาดรองครับ ช่องทางที่สองคือการซื้อขายผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ซึ่งทางตลาดหลักทรัพย์ได้ มีการจัดตั้ง BEX หรือ Bond Electronic Exchange ขึ้นมาเพื่อรองรับการทำธุรกรรมการซื้อขายตราสารหนี้ในตลาดรอง ซึ่งผู้ลงทุนสามารถเปิดบัญชีซื้อขายตราสารหนี้ได้ผ่านทางตัวแทน คล้าย ๆ กับการซื้อขายหุ้นครับ (สนใจศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.bex.or.th)

ความน่าลงทุน
หลาย ๆ ท่านได้สอบถามผมว่าพันธบัตรไทยเข้มแข็งน่าลงทุนหรือไม่ คำถามนี้ผมขอตอบเป็น 2 ประเด็นครับ
1. เมื่อเทียบกับพันธบัตรรัฐบาลอายุ 5 ปี ปัจจุบันอยู่ที่ 2.90% แต่พันธบัตรไทยเข้มแข็งให้ผลตอบแทนถึง 3.99% ต่างกันถึง 1.09% เมื่อมองในประเด็นนี้จัดว่าได้ Premium ที่ดี ซึ่งถือว่าน่าลงทุนมากครับ
2. อย่างไรก็ตามหามองทิศทางดอกเบี้ย ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยอยู่ที่ระดับ 1.25% ซึ่งนับเป็นระดับต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ หากในปีข้างหน้าอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจและเงินเฟ้อปรับเพิ่มขึ้นก็มี โอกาสที่ดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มขึ้นได้เช่นกัน ซึ่งผมมองว่าพันธบัตรไทยเข้มแข็งในอนาคตยังมีอีกหลายรุ่นครับถ้าดูจาก โปรแกรมการระดมเงินของภาครัฐในช่วง 3 ปีข้างหน้า ซึ่งมีโอกาสเยอะทีเดียวครับที่ดอกเบี้ยของพันธบัตรในปีหน้าจะสูงกว่าในเวลา นี้ ดังนั้นค่อย ๆ ทยอยซื้อก็เป็นไอเดียที่ดีครับ อย่าลงทุนจนเงินหมดในทันที ของดียังมีอีกเยอะ
…ติดตามบทความคอลัมน์ คุยกับผู้จัดการกองทุน โดย คุณเจษฎา สุขทิศ ที่เคยตีพิมพ์ลงหนังสือพิมพ์ ASTV ผู้จัดการในอดีต พร้อมซักถาม และแลกเปลี่ยนความคิดเห็นของท่านได้ใน http://fundmanagertalk.blogspot.com